Comprendre l’encadrement des loyers

Depuis le décret du 10 juin 2015 qui fut adopté en application de loi Alur, les loyers sont désormais encadrés. Cet encadrement permet de limiter l’accroissement des loyers des logements qui sont remis en location en fin de contrat. Ce dispositif ne s’applique que pour certaines villes où les tarifs pratiqués sont largement voire très élevés.

Définition et principe

L’encadrement des loyers est un dispositif législatif qui aide à limiter les hausses de loyer. C’est une réglementation qui concerne principalement les communes dites en « zone tendue », c’est-à-dire là où la taxe sur els logements vacants peut s’appliquer.

Comment cela fonctionne ? Les loyers ne peuvent pas dépasser un certain loyer de référence, lequel est fixé par arrêté préfectoral sur une base de données produits par les observatoires des loyers (OLAP – Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) avec une majoration de 20%.

Si cette clause ne devait pas être respectée, le locataire pourrait saisir la justice pour demander à une nouvelle évaluation du loyer à la baisse.

Dans le décret du 10 juin 2015, 4 caractéristiques majeures sont d’ores et déjà à prendre en compte :

  • Le type de location : location meublée ou location vide
  • Le nombre de pièces : studio, T1, T2, T3, etc.
  • La géographie du lieu
  • La période de construction du bien immobilier (avant 1945, entre 1945 – 1970, entre 1971 et 1990 et post-1990).

Possibilité de recours

Le loyer peut être contesté et le locataire peut demander une baisse de son loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation. Si cette conciliation n’aboutissait pas, il pourrait alors se tourner vers le tribunal d’instance de sa ville.

La baisse du loyer est rétroactive, ce qui signifie que le propriétaire sera alors dans l’obligation de reverser l’ensemble du trop-perçu à son locataire.

A noter que ces démarches doivent être entreprises dans un délai de 3 ans après la signature du bail.

De son côté, le propriétaire peut lui aussi faire appel à cette même commission pour demander, a contrario, une hausse de loyer. Le locataire peut contester cette requête en se basant sur les 6 derniers loyers pour un habitat comparable.

Qui bénéficie de l’encadrement des loyers ?

D’après l’OLAP, seuils 20% des locataires des grandes villes (dont Paris en première ligne) vont pouvoir profiter de l’encadrement des loyers.

Ces locataires verront alors leurs mensualités se réduire de 50 euros en moyenne tandis que pour près de 30% des locataires, la réduction devrait être comprise entre 50 et 100 euros.

Les biens immobiliers les plus touchés sont les petites surfaces, à savoir moins de 14 m² mais les grandes surfaces vont aussi pouvoir jouir de la baisse de loyers.

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